Інвестування в первинну нерухомість: перевіряємо доброчесність забудовника

Для багатьох первинний ринок нерухомості – це єдина реальна можливість здобути для себе житло. Крім того в умовах хронічної нестабільності не тільки України, але й світу, це до того ж можливість отримати прибуток і запобігти знеціненню власних заощаджень.

Хоча обсяг продажів значно зменшився в порівнянні з минулими періодами, проте "первинка" як і раніше приваблює меншою вартістю квадратного метра, оплатою частинами, новою інфраструктурою.

Проте й ризики тут більші, адже менша вартість покладає на інвестора ризик того, що будинок не буде збудований або введений в експлуатацію.

Девелопери (читай – забудовники) здебільшого продають своїм клієнтам фікцію, адже в момент підписання численних договорів квартира, так само як і будинок вцілому, існують лише у проектній документації, а по факту перебувають на стадії котловану або ж «коробки» без оздоблення і комунікацій.

Щоб змусити повірити клієнта в свою доброчесність і надійність, забудовники впроваджують цілі маркетингові стратегії. Якісний сайт, поліграфія, реклама та навчений персонал мають запевнити потенційного покупця в тому , що тут справи йдуть добре.

Кістяк ситуації на справді простий – за свої гроші клієнт отримує лише юридичні документи, зміст яких має забезпечувати високу, якщо не 100 %, гарантію отримання обіцяного житла в майбутньому. В іншому випадку це не документи, а звичайні папірці.

Таким чином, основа інвестування в первинну нерухомість – довіра, підґрунтям якої має бути не маркетинг, а перевірені факти, що підтверджують здатність забудовника виконати свої зобов’язання перед інвесторами.

Задля цього проводиться юридична експертиза об’єкта нерухомості, due diligence або ж Real Estate Due Diligence (своєрідний аудит, розвідка об’єкту нерухомості та його детальний аналіз), виявляються «підводні камені» та забезпечується чистота угоди.

Складові такої експертизи залежать від досвіду і рівня знань компанії, що його проводить, водночас обов’язкові складові здебільшого незмінні.

Перевірка земельної ділянки. В інтересах клієнта впевнитися в законності володіння земельною ділянкою, на якій здійснюється будівництво, та її належному цільовому призначенню, наприклад, під забудову багатоквартирного будинку.

Забудовник повинен мати документи, що підтверджують його право власності чи оренди земельної ділянки. Земельна ділянка перевіряється за кадастровою картою, генеральним планом міста, вивчається геопідоснова земельної ділянки, розташування червоних ліній, наявність сервітуту та суперфіцію, обмежень у користуванні земельною ділянкою (арешти, заборони на відчуження або іпотека).

Перевірка дозвільних документів на будівництво. Перевіряється наявність декларації про початок виконання будівельних робіт, містобудівні умови і обмеження в забудові земельної ділянки, здійснюється перевірка дозволів на виконання будівельних робіт та ліцензій підрядників за даними Державної архітектурно-будівельної інспекції України.

Важливо перевірити наявність технічних умов на водопостачання, водовідведення, газопостачання, електроенергію.

Перевірка забудовника, будівельної компанії, генпідрядника та їх представників здійснюється за даними Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, Єдиного реєстру боржників, Державної фіскальної служби на предмет банкрутства, перебування в процесі припинення, наявності виконавчих проваджень та заборгованостей перед бюджетами.

Перевіряється наявність судових справ, рішень контролюючих органів та кримінальних проваджень стосовно забудовника та інших учасників будівельного процесу, а також самої земельної ділянки.

Якщо забудовником є фізична особа, встановлюється чи перебуває особа у шлюбі, які має обтяження, заборгованості.

Перевірка договірних документів. Найпоширенішими видами договорів є договір пайової участі у житлово-будівельному кооперативі, попередній договір купівлі-продажу квартири, договір участі у Фонді фінансування будівництва багатоквартирного житлового будинку, договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру, договір співпраці. Водночас, в кожному випадку є свої особливості, переваги та недоліки.

Безпосередньо під час укладення договору слід перевіряти повноваження осіб, які його підписують, репутацію нотаріуса та звернути увагу на дотримання лімітів готівкових розрахунків.

Юридичний супровід на етапах перевірки забудовника та укладення договору дозволяє впевнитися у доброчесності забудовника і договірної схеми набуття майна. Витрачені на це час і гроші гарантують отримання бажаного або ж убезпечують від втрати заощаджень.

Інвестуйте свідомо!

Контакти